Les conditions en matière de révision des loyers dans un contrat de bail à usage d’habitation

 La question de l’augmentation du loyer est une préoccupation majeure pour de nombreux locataires, en particulier dans un contexte où les coûts de logement continuent de croître. Alors que les propriétaires cherchent à ajuster les loyers pour refléter les coûts croissants de l'entretien, des taxes et des améliorations des propriétés, les locataires se trouvent souvent confrontés à des augmentations imprévues qui peuvent déséquilibrer leur budget. Il arrive fréquemment que les locataires se plaignent des hausses de loyer, surtout lorsqu'elles surviennent peu de temps après leur emménagement. Cette situation crée une tension entre les besoins financiers des propriétaires et la stabilité économique des locataires, ce qui rend plus qu’essentiel de comprendre les règles et les protections légales liées à l’augmentation des loyers. 

Cet article se propose de situer propriétaires et locataires, sur la durée requise avant une augmentation de loyer et la procédure à suivre.

Selon l’article 423, alinéa 1 de la Loi n°2019-576 instituant Code de la construction et de l’habitat, le loyer peut être révisé à la hausse ou à la baisse tous les trois ans. Cette disposition légale clarifie la durée requise avant qu'un propriétaire puisse augmenter le loyer, stipulant qu'une telle révision ne peut intervenir qu'au bout de trois ans après la conclusion du contrat de bail. En pratique, cela signifie que si vous avez signé un contrat de bail à usage d’habitation, votre propriétaire ne peut vous imposer une augmentation de loyer qu’après une période de trois ans. Par conséquent, un locataire qui n'a séjourné qu'une année dans une maison est entièrement en droit de refuser une augmentation de loyer qui lui serait adressée avant l'échéance de cette période triennale. Cette règle vise à protéger les locataires contre des augmentations de loyer arbitraires et fréquentes, ce qui leur assure une certaine stabilité financière et prévisibilité dans leurs dépenses de logement.

À la suite de cela, l’article 424 dispose que la partie qui sollicite une augmentation ou une réduction du loyer doit préalablement notifier son intention à l’autre partie par tout moyen (lettre recommandée avec accusée de réception, acte de commissaire justice…), au moins trois mois avant la date d’effet de ladite augmentation et après la troisième année de la conclusion du contrat de bail ou de la précédente augmentation, sous peine de nullité de la clause contractuelle consacrant ladite augmentation. En imposant une notification préalable de trois mois, la loi permet à la partie informée (généralement le locataire) de se préparer financièrement et de prendre des décisions en conséquence. Ces décisions peuvent inclure l’ajustement du budget par le locataire, la recherche d’un nouveau logement ou encore, la renégociation des clauses du contrat de bail avec le propriétaire. De manière concrète, le propriétaire adresse une lettre à son locataire pour demander une augmentation de loyer. Dans cette lettre, il fait savoir au locataire que dans trois mois à partir de sa réception, le loyer sera augmenté et précise par la même occasion, le montant du nouveau loyer.

En cas d’inobservation de ces conditions précitées, la clause contractuelle consacrant la révision du loyer est nulle. Ainsi, les locataires sont protégés contre des révisions de loyer inattendues tandis que les propriétaires disposent d'une voie claire et formalisée pour adapter les loyers en fonction des conditions économiques et des besoins d'entretien de leurs biens.

Il faut également savoir que l’augmentation du loyer ne peut être évaluée qu'entre 10 et 25% par rapport au montant du loyer précédent. 

En somme, la question de la révision des loyers met en jeu les intérêts tant du propriétaire que du locataire. Dès lors, il est primordial de respecter scrupuleusement les conditions légales régissant l’augmentation des loyers, faute de quoi la révision pourrait être déclarée nulle. La loi en la matière vise à établir un équilibre juste et équitable dans les relations entre propriétaires et locataires, afin de garantir des relations locatives harmonieuses et respectueuses des droits de chacune des parties impliquées.

Référencement

Articles 423 et 424 de la loi n°2019-576 instituant Code de la construction et de l’habitat

Corinne THIO

Juriste privatiste/ blogueuse/ Activiste